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          企業辦公樓選址的決定性因素是什么?

          時間:2021/8/27 瀏覽量: 72
          面對復雜的辦公樓市場,企業不僅要求辦公樓的質量、地區、位置等指標,還要注意哪些因素?

          一、辦公樓選址應遵循的三個要素:區域、位置、房地產。根據資料,海外企業在選擇辦公室房地產時,經??紤]三個要素。第一要素是整個目標商圈的開發情況

          第二要素是具體場所,即辦公室房地產場所的選擇

          第三個要素是具體的物業和物業管理。在商圈上,很多公司辦公選址首先會很關注產業鏈、產業集群和產業地帶,這是企業在選擇一個大的區域。在產業環境的諸多構成因素中,除了考慮地區受教育勞動力數量、已有教育資源外,還要考慮當地政府的支持力度。在地點選擇方面,應把一次性成本降到最低,包括生產成本、搬遷成本和建筑成本等;把持續性運營成本降到最低,包括勞動力成本、交通、公用設施和稅收等;把風險降到最低,考慮到各種風險因素,如政府管制、電力供應等;把機會最大化,不要為選址而選址,而要把公司選址和搬遷作為公司發展戰略的一部分。

          二、寫字樓選址要看運營成本。這是目前企業辦公樓選址最關心的問題。如果說以前企業在選擇辦公地點首先看位置、硬件設施,是因為那時經濟相對落后,城市發展水平較低,地理位置成為決定企業成敗的關鍵因素。尤其對于一些剛剛進入中國的外資企業和新興的國內企業而言,企業知名度不高,企業對所選辦公樓是不是能達到彰顯企業實力、宣傳企業形象的目的非常關心。同時,企業還關心寫字樓的空調、電力、交通等配套設施,對運營成本則不大重視?,F在的情況相反,當企業選擇寫字樓的時候,第一個考慮就是運營成本或辦公成本,離開了成本就談不到寫字樓物業的好壞,這也是企業對股東負責,對財務報表、對現金流負責的表現。值得注意的是,作為企業辦公大樓選址的重要辦公成本,包括很多方面,租金只是其中之一,包括折舊費用、運營成本、人資本等。對于北京幾個熱點辦公大樓的分布區域,CBD地區的平均入住成本最高,金融街區略低于CBD,中關村區次之。除此之外,企業寫字樓選址還要注重交通狀況、健康安全、配套服務,員工關系也是一個參考因素。一種新的趨勢是,除了企業的房地產部門、業務部門、法律部門參與寫字樓選址外,人力資源部門也參與其中,在選址的時候開始考慮寫字樓周邊的交通、住房等方面能否給員工帶來方便,是否有利于留住人才等方面的問題。企業在做出寫字樓租賃或者購買決策的時候,要把企業選址當作是企業經營活動的一部分,不應只考慮物業本身的軟硬件條件,還要考慮財務關系、員工關系。

          三、一線商圈二線商圈寫字樓競相輝映,按需選擇是硬道理。在北京,企業辦公室布局經歷了一些發展階段:分散型高級酒店階段、一線商圈純辦公樓階段和二線商圈特色階段。一線商圈是指CBD、金融街、中關村三大商圈,二線商圈主要指亞奧商圈、BDA商圈、望京商圈、上地商圈、東二環商圈等新興商圈。90年代初,許多外資企業基本上位于高級酒店(北京酒店等),有助于推廣產品,吸引顧客。在三大商業圈逐漸形成的過程中,企業發現酒店不是專業的辦公環境,于是搬到了純辦公樓,如國貿中心、嘉里中心和金融街的辦公樓。隨著經濟的發展,具備產業聚集優勢的亦莊、上地、望京等二線商圈開始興起,對企業的吸引力也越來越大。例如,北電網絡、LG、摩托羅拉和愛立信相繼宣布將總部從CBD轉移到望京的TOM從東方廣場(主力戶型交通輔助相冊的價格)轉移到BDA,從側面說明企業從重視生產到重視智力、重視軟件,對綠色生態環境的要求越來越高

          四、不同類型的企業有不同辦公樓選址要求。一些企業可能適合選擇二線商業圈,如網絡公司、軟件開發公司等,但銀行、保險機構、律師事務所、會計師事務所、廣告公司、咨詢公司、商務代表處等服務類企業更適合CBD、金融街、中關村三大商業圈。這些企業需要大量接觸客戶,收集效果,是不可分割的產業鏈。以北京金融街為例,統計顯示,進入金融街的企業主要集中在金融業,約占進入金融街的所有企業的一半,隨著該地區辦公樓供應量的進一步增加,更多的金融企業和相關企業進入金融街。

          根據北京辦公樓信息網的調查,在金融街的客戶中,整棟樓、整棟樓的購買作為企業總部和地區總部的比例相當大。這是企業特征和產業鏈聚集的結果??傊?,企業選擇辦公樓應綜合各方面因素。只有選擇適合自己公司的產業特征、適合自己公司財務狀況、員工狀況的辦公大樓才是最好的。

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